En el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana y según se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los contratantes. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenía como comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario.
El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de marzo de 1855, con la única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa. La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la ley. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro.
La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo. Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía perjudicado por la operación.
La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era uno de los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendían no estaban mensurados en su mayoría, siendo insuficientes las informaciones sobre la extensión y los límites de los mismos. Era frecuente que los límites se establecieran por apreciación del titular o tomando como referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles, cercas y caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para establecer los límites, producía confusión en la descripción del objeto, lo que permitía que la misma cosa fuese transferida varias veces.
Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha cierta de los derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la máxima romana:
“Prior tempore, potior jure”. (Primero en el tiempo mejor en el derecho).
Como la transcripción era facultativa y los elementos esenciales de los derechos (en particular el sujeto y el objeto) no siempre estaban bien determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al derecho de propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la Ley sobre División de Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad eliminar la copropiedad existente en los terrenos comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta situación se presentaba en la mayoría de los terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus límites. Con esta ley se pretendía determinar e individualizar los predios, estableciendo sus límites y la extensión superficial de los mismos, a través de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario realizarían el procedimiento de partición de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del procedimiento de partición.
La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria seguía siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamérica ocupan la República Dominicana, período en que procuran establecer un nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el país, ya que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante.
Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este documento es un título inatacable (principio de autenticidad característico del Sistema), y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.
En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones que justifican la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos dueños se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno; Por cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer anteriormente, en varias proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas y de poca o ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes, y de otros modos, con el fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de propiedad, y devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un método científico; Por cuanto: los tribunales existentes están sobre cargados de trabajo, con asuntos criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que se ocupe exclusivamente en solucionar el problema de los títulos de propiedad a fin que se resuelva de un modo satisfactorio.
Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos concernientes a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país. El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.
Todo esto como parte del esfuerzo del Poder Judicial, en la tarea de fortalecer la seguridad jurídica y la calidad de la administración de justicia de la República Dominicana.
